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柯永涛的博客

知名博友,房地产投资策划顾问

 
 
 

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柯永涛, 13年地产开发营销策划工作经验。中山大学嶺南学院EMBA,97年建筑学本科毕业后一直从事房地产营销工作,获2003“中国房地产优秀策划师”称号,中国企业促进会企业形象策划设计委员会策划专家委员,2003年首届中国房地产策划大奖赛案例金奖。

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【柯永涛】保利鲸吞琶洲村地块演绎区域垄断  

2009-10-20 22:41:43|  分类: 【楼市房产时评】 |  标签: |举报 |字号 订阅

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保利鲸吞琶洲村地块演绎区域垄断

柯永涛

   10月20日,备受瞩目的琶洲城中村改造土地出让在没有竞争对手参与下,由保利地产以底价夺得。至此,保利基本实现琶洲经济圈一家独大的格局。

   作为亚运会前须清拆完毕的9条“城中村”之一,市国土房管局一口气推出海珠区琶洲村的4块商业金融用地。据悉,该项目总投资可能逾100亿元,用地面积为39.85万平方米,总建筑面积为104万平方米,比猎德村地块面积大了近一倍。

据悉,尽管该地块起拍价仅为1.42亿元,但竞得人必须按照琶洲村全面改造要求实施开发建设,并承担全部改造成本,预计总计约44.7亿元,加上综合整治成本3亿元以及税费,楼面地价超过4700元/平米。保利本次为琶洲村改造地块需要投入的总资金接近50亿元。

保利的此次大手笔出手再次见证央企的财大气粗,此次拿的琶洲村地块与之前保利在琶洲开发的保利国际广场、保利世贸中心已是连成一片,具有非同一般的品牌附加值及区域价格垄断优势,是一件非常成功的寡头区域垄断案例!

其实,广州出现区域寡头并不是第一次,在城市的核心区域——珠江新城,富力地产便拥有15幅商业地块,并与合景泰富、新鸿基共同开发猎德村地块,还有城建对大学城的独占,雅居乐连得107国道四地块,保利、富力、城建、雅居乐,四大家族区域割据已成定局,广州土地区域垄断时代正在逐渐形成。

区域集中开发有利于开发商的项目品牌集中优势,并减少区域竞争对手的竞争威胁,集中开发也相应的降低管理成本和销售推广成本,对于开发商来说是非常好的拿地策略!此前9月20日土地拍卖预测我也是基于这种理由猜中城建集团会拍得大学城地块,使其成为目前大学城最大地主开发商。

当然,区域项目的独家垄断是否会带来区域高房价,这个也是大家非常担心的问题。如果从区域竞争来看确实有此可能,不过现在市场土地推出还是很快,未来区域周边的土地是否还是这些公司竞得也是未知,而且现在楼市定价还要看周边区域的竞争,所以从长远及大范围角度看大家就不用太过担忧房价的垄断了。

其实本次保利竞得琶洲村地块也基本上是众望所归,保利作为央企第一地产品牌有此资金实力,另外琶洲村的拆迁补偿工作让带有部队背景的保利集团来做可能更加高效,以保证2010年底亚运会前完成相关拆迁工作,这个可能更是政府对开发商更为关注的要素!

 

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