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柯永涛的博客

知名博友,房地产投资策划顾问

 
 
 

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柯永涛, 13年地产开发营销策划工作经验。中山大学嶺南学院EMBA,97年建筑学本科毕业后一直从事房地产营销工作,获2003“中国房地产优秀策划师”称号,中国企业促进会企业形象策划设计委员会策划专家委员,2003年首届中国房地产策划大奖赛案例金奖。

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广州地王增高的背后博弈  

2010-04-01 19:10:35|  分类: 【楼市房产时评】 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州地王增高的背后博弈

柯永涛

    330乐居网友论坛爆料《科学城地王楼盘乱改规划 拔高楼层》,提到科学城地王已出规划图,并已提出申请,拟将住宅楼工程的建筑高度由55调整为100。帖子称“随意改动协议对当时参与竞拍的其他竞拍者的不公平,也是对对周边其他项目的不公”,也有网友回帖称是“谋暴利”。

    对此,开发商方面在331做了回应。相关负责人称,项目更改规划必须遵循三大原则:一是容积率不变,二是建筑面积不变,三是不影响其他人。由于该地块旁边是山体,高度不会对其他人造成影响,而建筑高度增加,相应的是楼距也加宽,整体的建筑面积没有改变,不存在暴利。同时,更改规划的申请是完全阳光操作,如果不符合相关规定不可能获得通过。

    前两天广州市规划局网站上公示的调整规划也显示,珠江新城D8-C3地王申请将住宅楼工程的建筑高度由100调整为156。广州市规划部门也表示,开发商之所以申请调整规划,是因为原规划设定的建筑高度比较矮,与其打造成为高端精品豪宅项目的定位不相符。

    此次规划虽然调高了建筑高度,但总建筑面积与总户数不变,开发商申请调整规划只是为了适应其项目设计方案,部分高层单位用于建复式豪宅而已,不会对周边住户的生活配套造成影响。而且,在珠江新城调整规划增高的项目不在少数,大名鼎鼎的东塔便是其中之一,但它们都没有对周边住户造成影响

    以上内容引用了相关网站及博友资料,由于地王的增高在目前大家对地王推高房价以及政府监控缺失的怀疑下导致反映情绪较高,有博友痛批就算开发商没有提高容积率,难道一个层高三米, 一个层高五米的房子,会卖一样的价?君不见广州的复式单位,基本要比同地段的平层贵上一大截呢,如何没有暴利?还有人说,改规划不会损害他人利益。可这样的幕后交易,难道没有损害当初同时参加拍地的其他竞争者的利益吗?难道没有损害买了高价房的消费者的利益吗?也有博友提出认为在容积率不变、建筑面积不变和不影响其他人的条件下,应该允许合理的规划修改。毕竟,原来的规划限高未必适合所有的开发建设定位和要求。如果的确原来的规划有不适合之处,还是应该允许进行适当调整和修改。而且,即使地王需要调整容积率和建筑面积,如果合理而且愿意按已经达成的楼面地价补交差价,也应当允许,但对那些借机减低土地成本的做法则应当严格禁止。像这两个提升高度的项目,的确可以在一定程度上提升楼盘的档次,但是建造成本也将会大幅提高。

    不过我觉得地王的增高其实已经不止是一个技术问题,而是各方利益的博弈及土地拍卖的公信力问题。理由如下:

    1、就算开发商没有提高容积率,也不改变总建筑面积及首层占地面积,这样拉高楼体高度还真的没有增加总的建筑面积,但就会像有关博友说的难道一个层高三米, 一个层高五米的房子,会卖一样的价?难道这背后不是发展商利益问题,虽然拉高层高会增加建筑成本,但是对于其所谓豪宅的利润回报应该是小成本大回报,要不发展商吃饱没事干改规划干啥?

    2、就算开发商没有提高容积率,也不改变总建筑面积,但是可以减少首层占地面积,增加楼层但不提高层高也可以达到不改变总面积与容积率,却能增加楼体总体高度,但是这样就是等于抽掉一些单体楼房达到小区楼距更开阔,园林景观更丰富的效果,加上高档的定位与装修,肯定想卖个高点的价格,也是利益明显。

    3、开发商方面在331做了回应。相关负责人称,项目更改规划必须遵循三大原则:一是容积率不变,二是建筑面积不变,三是不影响其他人。其实第一、二点可以从技术上解释过去,不过第三点是否影响其他人就不是该发展商说了算,应该是民众或是相关利益方说了算。

    4、地块规划更改,确实会动摇政府的公信力。当初拍卖时就有限容积率、总面积、及楼层高度,所以当时竞拍各方是在当时的数据下核算项目成本与利润回报,如果觉得做不过就不再出价跟进。如果竞拍完还可以更改这些敏感数据以达到更高回报的话那是对那些当时退出竞拍的公司不够公平。

    5、从建筑学角度看来,楼体增高并不一定是一件好事,这样会增加建筑成本,增加譬如高层电梯等的能耗,也不是目前提倡的低碳方向。至于是否层高影响档次更是无聊之说,难道能够说别墅矮了就没有档次了吗?

    最后,我想土地拍卖后最好就不要随便改了,这些修改除了跟利益有关其实未必就是技术上的硬性要求,如果在很短的时间内就要改规划的话就说明政府在土地出让前没有做好规划工作,甚至不够专业或是工作不称职!另外改来改去谁来监管修改的过程不会出现腐败呢?我想谁批就会给谁留下一个历史的记录,担心日后给人秋后算账可并不是那么好玩的事!

 

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